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喜提土地“大礼包”!深圳未来楼市怎么走?

2020-10-14
来源:幸福里
编辑:肥肥
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    近日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》。


    该方案肯定了深圳“创造了发展史上的奇迹,成为全国改革开放的一面旗帜”,赋予了深圳综合改革试点的新使命新任务。该方案提出,支持深圳在土地管理制度上深化改革,具体有以下几个方面:

    1.将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。

    2.支持在符合国土空间规划要求的前提下,推进二三产业混合用地。

    3.支持盘活利用存量工业用地,探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。

    4.探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制,完善闲置土地使用权收回机制。

    5.深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。

    6.支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场,完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。

    7.试点实行土地二级市场预告登记转让制度。



    存量、增量用地改革

    让深圳土地供应“活”起来

    众所周知,土地改革在过去40年中一直是深圳经济特区改革的重要事项。深圳打响了土地拍卖的第一枪,并率先改革了土地出让制度,加速了城市化的发展。但是,由于种种原因,仍然有大量土地无法进入流通渠道。现在,深圳正在深入探索土地管理制度,有望唤醒这些库存中的土地。


    严跃进解读说,深圳市政府获得了来自国务院的永久基本农田以外的农用地转为建设用地的审批权,地方得到了更大的农地转为建设用地的权限。许小乐也认为,这将为先行示范区处理农民住房和城中村提供特殊支持,并帮助深圳解决土地供应不足的问题。


    在改革存量用地盘活制度方面,严跃进认为,随着当前土地市场由增量发展发展到存量盘活,存量用地盘活的制度建设显得至关重要,这将有助于加快土地盘活和丰富土地供应。存量用地改革和增量用地改革可以真正丰富深圳的土地供应。许小乐认为,深化深汕特别合作区的农村土地制度改革,将继续拓展城市圈内资源的合作利用方式,从城市圈外获取可用资源,这将使周边地区受益。

    土地使用权增加对深圳意义重大


    今年3月,国务院发布了《关于授权和委托用地审批权的决定》,指出有必要进一步深化“简政放权、加强监管、优化服务”改革,改革土地管理制度,赋予省人民政府更大的土地使用自主权。其中明确规定,将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。


    如今,作为副省级城市的深圳也享有这种自主权。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,实际上,深圳对于这一政策的需求是非常紧迫的。过去,国家担心农业用地转为建筑用地,特别是住宅用地,会导致实体经济空心化、房地产化。因此,严格控制了农业用地转为建设用地的审批权。但是,就深圳而言,随着产业结构的调整,第三产业和高科技现代服务业已占据主导地位,但土地利用结构仍处于以工业用地为主的状态。因此,在产业转型的背景下,深圳必须调整其土地空间结构。


    李宇嘉认为,此前规划的土地和土地用途管控是此次调整的两把“宝剑”。因此,此次调整对深圳土地使用权的增加具有重要意义。同时,这也是促进以市场为导向的要素自由流通的必然结果,因为地方更加清楚地知道应该如何使用土地,以及如何使土地要素的价值最大化。

    深圳炒房基础将被动摇

    房价不断上涨的神话或将被打破


    深圳土地面积1997.47平方公里,常住人口超过1344万,但深圳的居住用地不到全市建设用地总面积的23%,而相关国家标准是25%至40%,低于该标准的下限,难以满足人口快速增长条件下的住房需求增长和品质提升要求。


    过去十年中,深圳房价的快速上涨主要是因为人们认为深圳的土地供应不足以满足大量人口的住房需求。根据数据,2019年深圳商品住宅平均交易价格为每平方米55821元,是2014年每平方米23973元的2.3倍。


    对此,许小乐说,除了地理限制外,政策的限制也是导致深圳土地供应不足的很大原因。大量的小产权房、农民房、城中村和工厂宿舍不符合挂牌和流通条件,不能形成有效的住房供应。在当前的制度框架下,这些问题长期未得到解决。仅依靠少量商品住房,在每年涌入50万人的情况下,供求之间的矛盾就日益加剧。


    “这项方案的推出表明,深圳房地产投资的基础将被动摇,深圳房价不断上涨的神话有望被打破。”许小乐分析说,《方案》授权深圳市政府批准永久性基本农田以外的农业用地转为建设用地,将对试点示范区给予特殊支持,以解决农民房和城中村问题,深圳的这一历史遗留问题将得到解决。如果大约有五百万套小产权房有序进入市场,这将为深圳房地产市场的平稳健康运行带来巨大的积极影响。
    李宇嘉说,未来深圳的居住用地将达到四分之一以上,中长期应达到30%以上。因此,未来部分土地不可避免地要调整为居住用地,这对于缓解深圳住房供求矛盾和房价上涨的矛盾具有重要意义。


    深圳百仑基金总经理胡超说,文件的主体是围绕开放性和创新性展开的。例如,打破原来的土地制度,允许用更灵活的方式来解决土地性质和土地规划问题,从而突破了开放创新的基本要素壁垒。同时,这一变化也是国家在一系列与土地有关的问题上迈出的改革、探索的重要一步。


    “这份文件是我国探索新时代和新环境中的改革路线的一项重大政策措施。对于深圳来说,它一方面承担了国家改革的试点责任,另一方面承担了深圳的改革试点责任,新的政策红利给深圳带来了新的发展机遇,为发展注入了新的动力。” 胡超进一步说道。


    国际经济交流中心副总经济师张永军认为,过去我们对市场改革进行了一些探索,但是到目前为止,在要素市场化方面,我们还有很大的空间可以继续深化改革,并且还有很多工作要做。如果深圳可以在改革过程中贯彻中央的要求,形成相对良好的机制,推进相关工作,那么深圳在建设中国特色社会主义先行示范区方面确实发挥了作用。
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