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“保交付”、拒绝“烂尾楼”!贵港出台这一房产新规!

2022-11-03
来源:贵港房产网
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    终于来了!

    把不安因素关进笼子里!

    让烂尾楼彻底失去存在的可能性!

    贵港出手了!


    为加强商品房预售资金的监督管理,保证商品房预售资金专款专用,防范商品房预售交易风险,维护商品房交易双方的合法权益,促进房地产市场的健康有序发展。我市对原有的监管办法进行了修订完善并于近期正式印发《贵港市商品房预售资金监管办法(2022 年修订)》。本办法明确了施行前已取得《商品房预售许可证》但未取得建设工程规划核实证明的商品房项目,应按本办法重新确定重点监管额度和使用节点进行监管。《贵港市商品房预售资金监管办法》(贵政办规〔2019〕1号)同时废止。我市其他相关文件与本办法如有冲突,以本办法为准。

    众所周知,如今大量烂尾楼的出现,都跟银行资金监管不当有着很大的关系,开发商私自挪用预售监管资金,导致项目最终烂尾,无法按时完成交房。


    而如今贵港,正式对监管部门做出调整,并且设立专户用于对预售资金的监测,让所有预售资金“留在项目,留在当地”真正意义上解决项目烂尾的问题。


    划重点↓

    1、明确商品房预售资金监管范围

    桂平市、平南县商品房预售资金的设立、归集、使用和监督管理可参照本办法执行。

    2、明确商品房预售资金

    商品房预售资金包括定金、首付款、商业银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的各种购房款。

    3、监管银行所需具备条件变化

    4、明确申请变更监管账户具体流程

    5、商品房预售资金重点监管额度变化

    监管部门按照《贵港市建设工程造价信息》最新公布的贵港市房屋建筑工程造价指标指数的120%确定监管项目的预售资金重点监管额度。

    6、不予办理商品房预售资金申请使用的情形

    贵港市商品房预售资金监管办法(2022 年修订)具体内容:

    贵港市商品房预售资金监管办法

    (2022 年修订)

    政策解读


    第一条 为加强我市商品房预售资金监督管理,保证商品房预售资金专款专用,防范商品房预售交易风险,维护商品房交易双方的合法权益,促进房地产市场健康有序发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《关于规范商品房预售资金监管的意见》等有关规定,结合我市实际,制定本办法。

    第二条 凡在我市港北区、港南区、覃塘区(以下简称“市辖三区”)范围内批准预售的商品房项目,其预售资金的设立、归集、使用和监督管理,适用本办法。

    第三条 本办法所称商品房预售资金,是指房地产开发企业将取得商品房预售许可的新建商品房出售时,购房人按商品房买卖合同约定支付的全部房价款(包括定金、首付款、商业银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的各种购房款)。

    第四条 我市商品房预售资金的监督管理遵循政府监管、银行配合、专户储存、专款专用的原则。

    第五条 贵港市住房和城乡建设局或贵港市住房和城乡建设局指定部门是市辖三区新建商品房预售资金监管部门(以下简称“监管部门”),负责对商品房预售资金的设立、归集、使用实施管理。

    中国人民银行贵港市中心支行(以下简称“人行贵港市中心支行”)负责指导商业银行做好商品房预售资金监管账户管理工作。

    中国银行保险监督管理委员会贵港监管分局(以下简称“贵港银保监分局”)负责对商业银行商品房预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

    第六条 本办法所称监管银行,应当同时符合以下条件:

    (一)在贵港市三区设有营业网点的商业银行。

    (二)商业银行业务管理系统要与我市住房资金监管系统对接,符合账户监管条件和网络技术安全要求,实现资金交存、申请、审核、拨付等流程“全程网办”。

    (三)与监管部门签订《贵港市商品房预售资金监管合作

    协议》。

    第七条 房地产开发企业申请商品房预售许可前,应当按单个预售许可申请项目(以下简称“监管项目”)开立商品房预售资金监管账户。同一商品房项目可在任何一家监管银行开立监管账户,但在同一家监管银行只能申请开立一个监管账户。分多次申请预售许可的,可在任一监管银行已开立的监管账户内设立子账户。

    第八条 房地产开发企业签订商品房预售资金监管协议前,

    应当向监管部门提供以下资料,办理《贵港市预售资金监管额度意见书》:

    (一)监管项目预售资金总额申报表;

    (二)根据监管项目取得《商品房预售许可证》、建成层数达到规划设计总层数的一半、结构封顶、取得建设工程规划核实证明、新建商品房首次登记等 5 个节点制定的资金使用计划,并确认农民工工资账户、工程款账户等。资金使用计划须经房地产开发企业、施工总承包单位、监理单位同时盖章确认。

    (三)需提供的其他资料。

    第九条 房地产开发企业取得监管部门出具的《贵港市预售资金监管额度意见书》后,应当与商品房预售资金监管账户开户银行签订《贵港市商品房预售资金监管协议》,并分别报送监管部门、人行贵港市中心支行、贵港银保监分局备案。

    第十条 商品房预售资金监管账户设立后,不得擅自变更。房地产开发企业因特殊原因申请变更监管账户的,应当经监管部门同意,将原监管账户的结余资金全部转入新监管账户,同时将原监管账户进行销户,并将销户证明提交监管部门后方可正常使用新监管账户的资金。

    监管账户可以办理现金交存,不得办理现金支取;可以开通网上查询业务,不得开通网上转账业务;不得绑定为任何扣费(税)账户。

    第十一条 房地产开发企业应将《商品房预售资金监管单位备案证明》及对应账号的 POS 机工号证明等信息在售楼部公示。

    监管项目的预售资金监管期限,自核发《商品房预售许可证》始,至取得新建商品房首次登记且监管账户解除监管之日止。

    第十二条 监管部门按照《贵港市建设工程造价信息》最新公布的贵港市房屋建筑工程造价指标指数的 120%确定监管项目的预售资金重点监管额度。精装房交付的,按不少于 800 元/平方米增加重点监管额度。

    第十三条 商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管账户,并由监管部门确定预售资金重点监管额度,实行重点监管。

    预售资金重点监管额度是指监管项目达到商品房现售备案条件所需的工程建设费用,纳入重点监管范围的预售资金仅用于支付资金使用计划内的工程款、农民工工资和日常管理费用,其中每个节点的日常管理费用不得超过重点监管额度的 1%,农民工工资支付比例不得少于工程产值的 30%,工程产值须经施工总承包单位、监理单位、房地产开发企业共同盖章确认。

    第十四条 房地产开发企业预售商品房时,应当在商品房买卖合同中注明商品房预售资金的监管银行、监管账户等信息,并与购房人约定将全部购房款存入该监管账户。

    第十五条 购房人应当凭房地产开发企业开具的商品房预售款交款通知书,将购房款存入商品房预售资金监管账户,持交款凭证向房地产开发企业换领票据。购房人申请购房贷款的,发放贷款的金融机构应当将贷款直接划转至商品房预售资金监管账户。

    第十六条 进入商品房预售资金监管账户的预售资金累计达到重点监管额度后,超出重点监管额度的预售资金可由房地产开发企业向监管部门申请自行支配。如监管项目出现农民工讨薪、项目停工或逾期交付等问题时,超出重点监管额度的资金不能自由支配,只能用于支付工程款、农民工工资和材料设备款。

    第十七条 房地产开发企业申请使用重点监管额度预售资金的,监管部门应当在受理之日起 5 个工作日内完成审核,对符合条件的,出具《使用意见书》。商品房预售资金监管账户开户银行 凭《使用意见书》划转重点监管额度预售资金。

    各节点相应的使用数额不得超过以下最高限额:

    节点 1:监管项目取得《商品房预售许可证》申请用款的,

    使用数额不超过重点监管额度的 35%;

    节点 2:监管项目建成层数达到规划设计总层数的一半申请用款的,使用数额累计不超过重点监管额度的 50%;

    节点 3:监管项目结构封顶申请用款的,使用数额累计不超过重点监管额度的 70%;

    节点 4:监管项目取得建设工程规划核实证明申请用款的,

    使用数额累计不超过重点监管额度的 95%;

    节点 5:监管项目取得新建商品房首次登记,且施工总承包单位、监理单位、房地产开发企业共同承诺无农民工欠薪情况后,可以申请解除监管账户的监管。

    进度核实:节点 2 由监管部门派员现场核实,并拍照留存。节点 3 由贵港市建筑工程管理处核实。

    第十八条 监管账户的预售资金达到重点监管额度的,房地产开发企业向监管部门提供本办法规定的 5 个使用节点相应证明材料后,可多次申请使用相应节点的重点监管额度预售资金,但累计使用金额不得超过该节点的最高限额。

    第十九条 有下列情况之一的,监管部门不予办理商品房预售资金申请使用手续:

    (一)监管项目未达到本办法规定的使用节点的;

    (二)房地产开发企业申请超出使用节点最高限额的;

    (三)提交资料不实不全的;

    (四)其他不符合使用条件的情形。

    第二十条 各商业银行应指定专人负责与监管部门对接工作,将人员姓名、职务、电话等信息报送监管部门备案,如需更换人员应做好交接培训工作,并报送监管部门备案。

    第二十一条 监管项目取得新建商品房首次登记后,应当按照下列程序办理解除商品房预售资金监管手续:

    (一)房地产开发企业向监管部门提交解除商品房预售资金监管申请。

    (二)对审核后符合解除监管条件的,监管部门应当在 5 个工作日内出具《解除商品房预售资金监管通知书》。

    (三)商品房预售资金监管账户开户银行凭《解除商品房预售资金监管通知书》办理解除商品房预售资金监管手续。

    第二十二条 商品房买卖合同中未注明商品房预售资金的监管银行及监管账户等信息、未约定全部购房款存入监管账户或者未按合同约定将首付款(全部购房款)存入监管账户的,监管部门不予办理预售商品房买卖合同登记备案手续。

    第二十三条 监管部门可以对商品房预售资金的归集、支出和使用情况进行检查,房地产开发企业、监管银行及相关单位应当予以配合。

    第二十四条 房地产开发企业有以下行为之一的,由监管部门责令其限期整改,整改期间暂停该项目商品房网签业务和商品房预售资金使用,按有关规定进行处罚,并将其违规行为记入企业诚信档案并纳入人民银行企业信用信息基础数据库。

    (一)未按规定使用商品房预售资金的;

    (二)未按规定将购房款存入商品房预售资金监管账户的;

    (三)监管项目合同网签后 30 日内未给予购房人办理《商品房买卖合同登记备案证明》的;

    (四)隐瞒真实情况,提交虚假材料申请使用商品房预售资金的;

    (五)以收取其他款项为名变相逃避监管的。

    第二十五条 房地产开发企业及相关单位出具虚假证明或者不实资料,造成不良后果或损失的,依法承担相应法律责任。

    第二十六条 商品房预售资金监管银行违反本办法规定,擅自划转重点监管额度资金的,由银行业监管部门责令改正。造成不良后果或损失的,依法承担相应法律责任。

    第二十七条 监管部门工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法予以行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

    第二十八条 本办法施行前已取得《商品房预售许可证》但未取得建设工程规划核实证明的商品房项目,应当按照本办法重新确定重点监管额度和使用节点进行监管。

    第二十九条 桂平市、平南县商品房预售资金的设立、归集、使用和监督管理,可参照本办法执行。

    第三十条 《贵港市人民政府办公室关于印发贵港市商品房预售资金监管办法的通知》(贵政办规〔2019〕1 号)同时废止。我市其他相关文件与本办法如有冲突,以本办法为准。


    贵港市人民政府办公室

    2022年10月28日



    End -



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